はじめに：農地売却は思っていたより難しい
叔父の相続により母が取得した農地を売却するプロセスの中で、数々の壁に直面しています。今回は「専属専任媒介契約」を結んでから1ヶ月以上経過した現在の状況と、不動産会社とのやりとりを踏まえた今後の方針についてご報告します。前回のレポート（農地売却のリアル⑤・⑥）に続く第七弾です。農地売却を検討している方、または媒介契約を見直そうとしている方の参考になれば幸いです。
専属専任媒介契約とは？簡単におさらい
不動産売却の媒介契約には以下の3種類があります。
| 契約形態 | 複数社との契約 | 自分で買主を見つけた場合 | レインズ登録 | 業者からの報告義務 |
|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介 | ×（1社のみ） | ×（自力売却不可） | 必須（5日以内） | 週1回以上 |
| 専任媒介 | ×（1社のみ） | ○（自力売却可） | 必須（7日以内） | 2週間に1回以上 |
| 一般媒介 | ○（複数社可） | ○（自力売却可） | 任意 | 義務なし |
私が今回締結したのは「専属専任媒介契約」。レインズへの登録義務や定期報告義務があり、スピーディに動いてくれるものと期待していました。
現在の進捗：報告が来ない？プロセスだけで結果が見えない？
契約からしばらく経過し、不動産会社からの報告を待っていましたが、週1回の報告義務があるにも関わらず、連絡は遅れがち。こちらから連絡しないと報告が届かない状況が続きました。
さらに、報告の内容も問題です。
- 「周辺相場を調査しました」
- 「近隣の事業者にヒアリングを行いました」
というプロセスの羅列が中心で、「その結果どうだったのか」という肝心の結論がほとんど伝えられてこないのです。
プロセス報告に疑問、結果報告の信頼性も低い
今回、こちらから「その調査の結果として、具体的にいくらくらいが妥当な相場なのか？」と再度質問をぶつけたところ、ようやく回答がありました。
しかしその内容がまた不明瞭。提示された金額は、元々この不動産会社が出してきた価格と、私が現地の農家さんにヒアリングして聞いた価格の“ちょうど中間”でした。
「なぜその価格になるのか」「根拠は何なのか」が曖昧で、信ぴょう性に欠ける印象を受けました。
不動産会社も売りにくいと感じているのかもしれない
ここまでのやりとりから見えてくるのは、不動産会社側もこの土地の売却に手応えを感じていない可能性がある、ということです。
農地は宅地や収益不動産と比べて需要が少なく、売却までに時間がかかるのが一般的。さらに、買主の多くが「農業従事者」である必要があるため、マーケットが非常に限定的です。
もしかすると、業者側も「力を入れても売れないかもしれない」と考え、対応に熱が入っていないのかもしれません。
このまま任せ続けるべきか？契約満了後の選択肢
専属専任媒介契約は3ヶ月間の有効期間があります。現在その折り返し地点に差し掛かっていますが、今後このまま同じ業者に任せ続けるか、別の方法を取るかを検討中です。
有力な選択肢：一般媒介契約への切り替え
一般媒介契約のメリット
- 複数社に声をかけられるため、より広く買主を探せる
- 自分で買主を見つけた場合も売却可能
- 業者側も他社に負けまいと積極的に動いてくれるケースがある
デメリット
- 業者側は「専属でない＝確実に手数料が入るわけではない」ため、動きが鈍くなることも
ただし、今回のように一社に絞っても期待通りの動きがない場合、リスク分散という意味でも一般媒介に切り替えるメリットは大きいと感じています。
改めて実感する「農地売却の難しさ」
農地売却は、住宅地や商業地の売却と比べて次のような特徴があります。
- 用途制限：農地法による規制があり、転用には許可が必要
- 買主が限られる：基本的には農業従事者、もしくは農業法人に限られる
- 価格相場の形成が難しい：取引事例が少ないため、相場が曖昧になりがち
- 地域差が大きい：都市部周辺の農地と、郊外や山間部の農地ではニーズに雲泥の差がある
私のような都市部在住の相続者にとっては、「売りたくても買い手が見つからない」という状況がリアルに存在します。
媒介契約の選び方と見直しタイミングのポイント
農地に限らず不動産売却全般において、媒介契約の選択は「売却成功のカギ」を握ります。以下のような視点を持っておくとよいでしょう。
| 観点 | ポイント |
|---|---|
| 不動産会社との信頼関係 | 報告の頻度、内容、姿勢をチェック |
| 売却市場の特性 | 農地・空き家・投資用など、物件によって戦略は異なる |
| 柔軟性 | 媒介契約は3ヶ月更新、見直しのタイミングで戦略変更を検討 |
まとめ：農地売却は粘り強く、戦略的に進める必要がある
今回のアップデートを通じて感じたのは、「農地の売却は長期戦」であり、「信頼できる不動産会社の選定が極めて重要」だということです。
3ヶ月後に媒介契約を見直すタイミングで、一般媒介への切り替えを本格的に検討する予定です。今後もこのブログで進捗をご報告していきますので、同じような状況にある方はぜひ参考にしていただければと思います。
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