不動産投資による節税の真実
不動産投資による節税は単なる税金の繰り延べなのか
個人で不動産投資を始める目的の一つに節税があると思います。
昨日のブログでも3棟目の候補物件は短期で節税が取れる点をメリットとして挙げました。
https://mugen-kym.com/general/property-investment/candidacy/
でも、世の中には減価償却による節税は単なる税金の繰り延べという意見もあります。
私の見解としては、個人の所得次第で「節税じゃなくむしろ増税の人」もいれば、「ほぼ税金の繰り延べの人」もいれば、「しっかり節税もとれる人」の３パターンあるというのが正解だと思っています。
節税になる所得のボーダーライン
「所得税率 ＋ 住民税率（10%）」 と 「売却時の譲渡税（長期譲渡20.315%）」で「所得税率＋住民税率」の方が高ければ、節税が取れることになるというのが基本の考え方で良いと思います。
以下のリンク先に所得税の税率を載せておきます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm
ボーダーラインは所得や赤字額にもよるので一概には言えませんが、ざっくり言うと
所得（収入ー控除）ー不動産所得の赤字 ＞ 3,300,000円 であれば、節税は取れているはずです。
仮に所得が4,300,000円で、不動産所得の赤字額が減価償却分だけの1,000,000円とすると節税額は、
所得税：1,000,000円 × 20% ＝ 200,000円
住民税：1,000,000円 × 10% ＝ 100,000円
合計：300,000円の節税
これに対して、売却時に物件取得価格で売却できたとしても、減価償却分が利益となるため、
譲渡税※：1,000,000円 × 20.315% ＝ 203,150円の納税
※問題をシンプルにするため、長期譲渡で計算
300,000円（節税分） ー 203,150（納税分） ＝ 96,850円 の節税となります。
実は意外にも不動産会社の担当者さんのなかにも、減価償却した分が取得価格から引かれてその分が利益になってしまうということを知らない人が多いです。
よくあるワンルームマンション投資セミナーとかで質問してみると、ほとんど知らないと言っても過言ではないくらい知らない人が多いです。
不動産投資で節税というのは事実ではあるのですが、所得水準と赤字幅にもよりますので、しっかりと自分でも理解したうえで進めることをおススメします！！
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