不動産投資における火災保険・地震保険｜リスク管理と保障金額の設定

不動産投資における火災保険の必要性と保険金額

保険契約は必須

万が一のことが起こったときに破産しないように備えるのが保険。自動車保険もそうですが損害保険は加入必須だと思っています。

決して、万が一のことが起こったときに儲けるためのものではありません。

かといって、保険料を節約しようと保証金額を低くし過ぎても、万が一のときの破産を防げませんのでバランスが大切だと思っています。

保証金額はいくらが適切か

ここは意見が分かれるところだと思いますし、保険会社のスタンスや算定方法（新築費単価法 or 年次別指数法）によっても異なります。

保証金額の個人的な目安は万が一のことが起こったときに破産しないギリギリのラインということで、銀行融資が返済できる金額だと思っています。

その際、土地の実勢価格も路線価などから算出し、銀行融資額　ー　土地実勢価格　＝　保証金額になればそれ以上は不要だと思っています。

参考まで、土地の実勢価格算出の一例として、路線価　÷　80%　×　1.1　で簡易に求められます。

基本的には火災も地震もめったに起こることではないので、破産しないレベルで最低限の保険料で済むにこしたことはない、という考え方です。

火災保険の特約（オプション）について

火災保険には様々な特約（オプション）がありますが、家賃収入特約や施設賠償責任特約などは、賃貸物件を所有している不動産投資家にとって非常に有効な選択肢となります。私が火災保険の特約（オプション）でいつも付けているのは以下です。

• 施設賠償責任特約
  賃貸物件の所有者等が建物の管理不備などに起因する事故が原因で法律上の損害賠償責任を負った場合、その損害に対して保険金が払われる特約
• 家賃収入特約
  損害を受けた結果発生する家賃の損失を、契約時に定める復旧期間を限度に補償する特約
• 家主費用特約（1R、1K等の単身物件のみ）
  賃貸住宅内で死亡事故（自殺、犯罪死または賃貸住宅の物的損害を伴う孤独死）が発生し、賃貸住宅が空室となった結果発生した空室期間または空室期間短縮のために家賃を値引きしたことによる値引き期間の家賃損失を補償

不動産投資における地震保険の必要性について

地震が原因による火災は地震保険に入ってないと保証されないという謎は皆さまよくご存じだと思います。

地震保険の加入は結構意見が分かれるところだと思います。保証金額も火災保険の半額になりますし。

個人的には、地震大国日本ですし、昨今地震の頻度も増えてきてますので加入必須だと思っています。

基本の考え方は火災保険と同じく万が一のことが起こったときに破産しないように備える、だと思います。