不動産投資における初期費用、ランニング費用の一覧と経費計上のルールについて

不動産投資における初期費用について

仲介手数料

不動産会社に支払う仲介手数料は宅地建物取引業法により上限価格が決められており、以下の計算式で求められます。
仲介手数料　＝　（売買価格×3%＋6万円）×1.1（消費税10%）

基本はこの価格での決済になりますが、あくまで上限価格ですので価格を割り引きしてくれる可能性もあります。

仲介手数料は初期費用のなかで金額は大きいですが、経費一括計上はできず、物件価格に資産として上乗せし、減価償却により費用化していきます。建物と土地の割合は売買契約書で決められたり、または自身で根拠をもって計算したりすると思いますが、その割合で仲介手数料も按分して計上します。

融資手数料

銀行に支払う手数料で借入金×〇％という計算がされることが多いと思います。

何％かは銀行によっても、また不動産会社との提携ローンなのかなどによっても異なってきます。

融資手数料は経費一括計上可能です。

保証料

保証会社が入って銀行融資に対して保証をしてくれるというスキームもあり、その場合に保証会社に支払う手数料のようなものです。

今のところ私が保有している2棟の物件に保証会社は入っていないです。

保証料は経費一括計上できず、保証料÷借入年数の金額を経費計上していきます。

登記費用（登録免許税＋司法書士手数料）

司法書士に依頼し物件の登記をしてもらう際の費用です。

物件の所有権を売主から買主に変更する所有権移転処理および銀行の抵当権設定の登記処理に登録免許税がかかります。その処理を行ってもらう司法書士さんへの手数料も必要です。

自分でできるというような話も聞いたことがありますが、私は勉強できておらず基本は司法書士さんに依頼しています。

登記費用は経費一括計上可能です。

火災保険（5年一括前提）

以下の記事で火災保険について書きましたが、加入は必須です。
https://mugen-kym.com/general/property-investment/fire-insurance/

5年一括で支払いしたとしても経費計上は月割りでの経費計上です。

例えば、12月に契約して5年一括支払いした場合、当該年度は1か月分の経費計上となるため、以下の計算式となります。
保険料　÷　5（年）÷１２（か月）

不動産取得税

不動産を取得した際に不動産取得税が必要です。

自治体によって異なりますが、不動産取得後4~6か月後くらいを目安に納税通知書が届きますので、1か月以内に支払う必要があります。忘れたころにやってきますので、忘れないようにしっかりキャッシュを貯めておく必要があります。

不動産取得税　＝　固定資産税評価額×4％　を基準としながら軽減税率により期間限定で3%だったりします。詳細は不動産会社から提示があります。

不動産取得税は経費一括計上可能です。

印紙税

売買契約書（売主ー買主）、ローン契約書（銀行ー買主）の２種類の契約書に印紙が必要です。

契約金額によって印紙税の額が異なっており、詳細は以下のリンクをご覧ください。
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

売買契約書は軽減税率が適用されますが、ローン契約書はされません。

なお、紙で契約書を作って押捺することにより印紙税は発生するため、クラウドサービスを活用した電子契約には印紙税は不要です。（正直、紙に税金をかけてる印紙税が意味不明ではありますが、クラウドサービスの場合、印紙税不要という正式見解もあります。）

印紙は郵便局で購入できます。経費一括計上可能です。

不動産投資におけるランニング費用について

借入金返済費

銀行融資を活用すれば、毎月の返済が必須です。

返済費用は、「元金」と「利子」部分に分けられ、利子部分が経費計上可能です。

なお、キャッシュフローと経費計上は別物です。経費計上の部分だけ見ていると黒字倒産というようなことにもなりかねませんので、キャッシュフローもしっかり見ておく必要があります。

減価償却費

減価償却費は実際にはキャッシュフローはでませんが、経費計上できるものです。

物件の建物部分の価値が年々減少していくことから、その減少分を経費として計上します。

物件の構造によって耐用年数が異なり、簡易計算としては以下のとおりです。
物件の建物価格　÷　耐用年数
仮に木造の2億2000万円の物件を新築で1月に購入したとすると、木造の耐用年数は22年のため1,000万円/年の減価償却費を計上することになります。

もう少し踏み込んで、中古物件の場合どうなるかが以下のとおりです。

• 耐用年数　＞　築年数の場合
  減価償却期間　＝　（法定耐用年数ー築年数）　＋　築年数　×　0.2
• 耐用年数　≦　築年数の場合
  減価償却期間　＝　築年数　×　0.2　※計算結果2年を下回る場合は2年

なお、計算結果の小数点は切り捨て、途中計算式の築年数は月割りで計算します。築年数が12年6か月であれば、12.5年で計算。

管理費

物件の管理を不動産会社にお願いする場合は管理費が必要となります。

入居者対応、空室時の入居者付け、リフォーム（現状回復含む）調整、清掃、消防点検など物件の管理は多岐にわたりますので専業大家ではなくサラリーマン大家なら管理は管理会社にお願いする一択だと思います。

管理費用は管理会社によって異なりますが、賃料　×　3%~5%　あたりが水準です。

管理費は経費一括計上可能です。

修繕費

空室時のリフォーム、リノベーション対応などの部屋毎の修繕もあれば、建物外壁塗装や屋上防水対応など大規模修繕と呼ばれるものもあります。

それなりの費用がかかってきますので、事前によくよく計画立ててキャッシュを貯めるのかあるいは大規模修繕前に売却するのか方針を決めておく方が良いです。

修繕費は経費一括計上可能ですが、工事の内容によって修繕費か資本的支出なのかが分かれ、資本的支出の場合は減価償却として耐用年数で経費計上していきます。

資本的支出はその物件の資産価値を高めるもので、例えば外壁塗装でいうとグレードの高い素材を使ったり、あるいは給湯器の機能アップなども資本的支出とみなされるようです。

ただ、10年前の給湯器と今の給湯器だと当然機能もアップされてると思いますのでその判断は迷いそうです。判断に迷う場合は税理士などの専門家に聞く方が良いと思います。

広告費

空室時の入居者付けの際、仲介不動産会社さんに支払う費用です。

時期によって入居者付けしやすい時期、しにくい時期があったり、物件によっても人気、不人気などがあり、広告費の目安としては家賃の1か月分～3か月分と幅があります。

入居者付けしやすい時期ならあえて高い広告費は不要だと思いますし、逆の場合はある程度高い広告費が必要になります。敷金、礼金を取るのかどうかによっても広告費の額は変わってくると思いますので、そのあたりの戦略は管理をお願いする不動産会社さんとよくよく相談しながら進めるのが良いと思います。

広告費は経費一括計上可能です。

水道光熱費

物件の共用部における電気代、水道代が必要です。

水道光熱費は経費一括計上可能です。

なお、水道光熱費は管理会社に支払い代理してもらうパターンもありますが、自分で直接電力会社および自治体と契約することをおススメします。

管理会社にもよりますが、余分な手数料が必要だったりすることもありますし、個人で契約する方がクレジットカード払いができて、若干ですがポイントも付きます。

インターネット費

最近の物件はオーナーがインターネット費用を支払い、入居者はインターネット費用（Wi-Fi）無料の物件が増えてきています。

私の保有する2棟もインターネット費用はオーナー負担です。

物件の規模や通信会社にもよりますが、私の保有する1棟あたり8戸、9戸の物件だと1万円/月くらいが目安です。

固定資産税

固定資産税評価額に基づき算定される固定資産税が必要です。

固定資産税は経費一括計上可能です。

以上、不動産投資にかかる初期費用・ランニング費用の一覧でした。参考になれば嬉しいです！