以前、3棟目の不動産投資物件候補として、関西主要駅徒歩圏内の鉄骨造マンションの紹介をしましたが、いよいよ本格的に融資申し込みを行うことになりました！！
初期費用、ランニング費用を少しばかり削減できましたのでその内容についてまとめます。
不動産投資にかかる初期費用の削減
物件価格の指値
物件価格は指値による減額を考慮した売価設定にしていることが多いと思ってましたが、今回の物件は全くの指値が通らない物件でした！積算価格も高く出るような好立地、かつ融資も低金利で長期間組める座組みで不動産会社・金融機関・保証会社で仕立て上げており、なかなか物件価格に切り込むのは難しかったです。
だからと言って、はめ込まれているというようなことはなくリスク目の長期シミュレーションでもしっかりと指標のIRRをクリアしてくれそうなことはしっかり確認しています。
火災保険
火災保険は大体初期の見積もりはざっくりでリスク目に見ていることが多いです。以下のリンク先でも紹介した火災保険の保証金額を目安に正式見積もりをとり、若干の削減となりました。
融資手数料・保証料・登記費用・不動産取得税
このあたりの初期費用はほぼほぼ削減が不可能な項目だと思います。
登記手続きを自分で行うことで司法書士さんへの委託手数料を削減できるくらいだと思いますが、専門的ですし結構な手間だと思いますので、私はお任せしています。
印紙税
売買契約書、ローン契約書に金額に応じた印紙税が必要ですが、今回は売買契約について、クラウドサービスを活用することにより削減できました。ローン契約書は銀行が非対応のため無理でした。
仲介手数料
今後も良い物件を紹介してもらおうとするとあまり削減はしない方が良いとの意見もありますが、私としては初期費用のなかでも結構な金額ですし、削減できるものなら削減した方が良いという意見です！
今回も、初期費用の額が高額でキャッシュをほぼ使い切ってしまうことを正直に打ち明けて相談することで減額に応じてくれました。
今後、
ランニング費用
管理費
管理会社への管理費は3~5%が相場です。今回5.5％での初期提示でしたが、1年後の管理会社変更の可能性について協議を行うことで3%に減額いただけました。
また、清掃・消防点検については1棟目物件でお願いしている業者の方が見積もりで安かったためそちらを採用することで削減できました。
削減結果
結果、初期費用で100万円ほどの削減、ランニング費用は30万円/年ほどの削減できました！自己資本利益率が約20% → 約21%と若干上昇しました。
実際に融資が通って購入できればまて定期的にレポートしていきます！！
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