以下のリンクでも紹介してました3棟目の不動産投資候補物件について、昨日売買契約および融資申し込みを行いました。
不動産売買契約の手順と重要なポイント
売買契約書の確認ポイント
売主と買主との売買契約書の確認です。物件概要、物件価格（建物価格、土地価格）のほか支払い方法などの各種条件が記載されてますのでしっかり確認します。
特に融資が予定通り承認されなかった場合に無償で契約解除できる融資特約の条項や、物件引き渡し後に売主の瑕疵等契約内容に適合しない事象が発見された場合に、売主が責任をもって対応する契約不適合責任の条項などをしっかり確認しておきます。（売主が個人の場合など、契約不適合責任なしの場合もありますのでそこは交渉が必要です。）
今回、売買契約は電子契約を適用したため、押捺等はなく書面の確認および電子上でのサインで完結しました。印紙税も不要となりますので電子契約対応している場合はおススメです。
重要事項説明書で確認すべきリスク項目
重要事項説明書に物件の詳細について細かく記載されています。補足資料も合わせるとかなりのボリュームで全て読み込もうとすると半日はかかるんではないかというぐらいです。
ポイントを絞って不動産会社の担当者が説明してくれますので、分からないところははっきりと分からないと伝えます。道路の条項など色々あってよく分からないので納得できるまで聞きましょう。
市町村条例やハザードマップ関連などリスク関連の説明もここで説明ありますので、聞き流さないようにしましょう。
不動産管理契約の選び方とコスト管理
管理会社と買主との契約です。
入居者対応（問い合わせ、クレーム対応、家賃回収等）、空室時の入居者付け管理（募集条件設定、賃貸不動産会社への連携等）、建物管理（日常清掃、消防点検等）など多岐にわたる業務を行ってくれます。
入居者対応と空室時の入居者付け管理で賃料の3~5%で、建物管理は別途清掃の頻度や内容等で別料金となります。
今回は、以下の記事でも紹介したとおり建物管理の価格が若干高めだったため、1棟目でお願いしている建物管理の事業者に別枠でお願いすることにしました！
不動産投資の融資申し込み方法
事前に資産状況などを不動産会社経由でお伝えして仮審査的なものは通ってはいますが、ここからが正式な審査となります。
金融資産状況確認
最近ではどこの銀行もインターネットバンキングをやっていますので、スマホでログインして残高や入出金履歴を見せるのでOKです。
銀行口座、証券口座、保険など保有している金融資産のうち、金額の大きい口座は全て見せます。
あとは、借入がある場合の金融機関ごとの返済予定表の提出も求められますので、その準備も必要です。
融資申し込み（口座開設込みの場合もあり）
借入希望額、借入希望期間、借入希望金利など銀行ごとの所定の様式にて申し込みを行います。
融資を受ける銀行口座にて家賃の入金および借入金の引き落としを求められることもあり、その場合は口座開設も同時に行います。
決済から引き渡しまでの最終ステップ
融資申し込みが無事承認されれば最終ステップです。ここから3~4週間で引き渡しになります。
ローン契約（金銭消費貸借契約）
融資申し込み承認後、銀行と買主でローン契約を締結します。
電子契約ができれば印紙税の節約になるのですが、なかなか銀行は電子契約に対応していないようで、今回含め3回とも電子契約ではなく普通に紙ベースでの契約となります。
この時に、決済時の振り込み伝票を記載する場合もあります。何枚も伝票に記載することになるので手間ですし手数料も高いので、ネットバンクからの振り込みにさせて欲しいのですが、今回の銀行担当者に聞くと、何かトラブルがあって決済時に振り込み処理ができない、というようなことがあってはいけないので、事前に振り込み伝票に記載しておいてもらいたい、ということをおっしゃってました。
病気や何らかの不幸など確かに何があるか分からないと言われると、そうだなぁと思ったのでそこは納得感ありました。
決済当日の手続き
物件の引き渡し（＝決済）となります。ざっくりまとめると以下のとおりです。
- 銀行 → 物件買主に融資額を振り込み
- 物件買主 → 物件売主に売買代金ー手付金を支払い（固定資産税精算等もあり）
- 物件買主 → 不動産会社（仲介手数料）、司法書士（登記費用）、銀行（融資手数料）に支払い
- 司法書士による銀行抵当権の設定、物件登記をもって、晴れて物件が自分のものとなります。
まとめ
いよいよ3棟目の不動産購入が現実味を帯びてきました！
本物件が購入できれば個人での税金還付がほぼほぼできる見込みなので、次からは法人設立して法人で買い増ししていきたいと考えています。そのあたりの考え方などもまたアップしたいと思います。
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