皆さまは今の管理会社に満足されていますでしょうか？管理費や管理内容について一つや二つの不満はあるのではないでしょうか？本日は私が現状の管理会社に抱いている不満要素についてまとめてみたいと思います。
そもそも管理会社ってどうやって選んでますか？
私はまだまだ不動産投資歴2年で2棟の駆け出しオーナーですので、自分で管理会社を選んでということはできておらず、不動産売買仲介の会社からの紹介や、そもそも売買仲介兼管理会社である会社との契約で縛られていたりで、あまり自ら積極的に探すということはできていません。
皆さまはどのように管理会社を選んでいますでしょうか？管理費の安さ？客付けの強さ？建物管理の内容？などなど様々あると思いますが、実際に契約を結んでみたら全然期待通りじゃない、むしろ不満だらけということはありませんか？
管理会社への不満
管理費用が高い？ 低い？ 不満の原因と対策
これは金額が高いか安いかだけで、安ければ満足、高ければ不満ということだと思います。だいたい3~5%が相場だと思っていますが、私が保有している2棟の物件のうち、1棟目は3%、2棟目は5%なので2棟目は不満です。
なお、次の3棟目の購入予定物件も管理会社が1年間指定されており、当初5%で提示されていたのですが、他社が3%なので1年後の乗り換えを検討している旨伝えると今回の契約時から3%に減額してくれました。
客付け力を高めるための条件設定とは？
空室時にいかに早くお客さまに入居いただけるかが不動産投資の肝だと思っています。空室期間はオーナーにとっても嫌な期間でストレスにもなるので、できるだけ早く埋めて欲しいところです。
まずは条件の設定です。空室になった時期や地域にもよりますが、家賃設定や敷金・礼金、広告料など適切に設定してコスパよく空室を埋める必要があります。私は結構すぐに埋めたいタイプなので広告料は2か月分とか多めに出すことが多いです。
また、実際に募集を開始してから思うように入居が決まらない場合は柔軟に条件変更などをするべきだとも思います。
この条件設定や条件変更にあたって、管理会社から全く何の提案もなくオーナーに丸投げの会社もあります。また条件変更を伝えてもそれをすぐにネット上の情報に反映してくれる会社もあれば、なかなかしてくれない会社もあります。こちらから言ったことをやるだけで、不動産のプロとして信頼におけません。こういった会社は変更を検討するべきだと思います。
建物管理の重要性と管理会社の役割
清掃や消防点検なども管理会社経由で委託することが多いと思います。
日常清掃は1棟目購入後半年くらいは自分で実施していたのですが、その後手間を考えて委託するようにしました。
その結果、特に2棟目のアパートの方で清掃が全くされていない自体を目の当たりにしてしまい管理会社と相当もめました。
とある日曜日の昼間に現地を見に行くとゴミが相当落ちていたので写真だけ撮って、管理会社にまだ写真は送らずに日常清掃はいつ実施したのか？と質問をしました。
すると、その日曜日当日の夕方に清掃を実施したとの回答でした。
なるほど、昼間のあの汚いゴミも当日の夕方にちゃんと清掃してくれたならOKだと思ったのですが、念のため月曜日にどらくらいちゃんと清掃しているかチェックをしに行くと、あろうことか日曜日の昼間のゴミだらけのままの状態だったのです。その場で写真を撮って、日曜日の昼間の写真と月曜日の夕方の写真を管理会社に送りつけました。
日曜日の夕方に清掃していてこの状態はおかしい、と。
さすがに管理会社もあわててすぐに直営で清掃してくれましたが、こんなものに清掃費を払うのはおかしいと清掃費の免除も交渉しいくばくかの免除をしてもらいました。
色々な会社があり日常清掃などは再委託していることもあるかと思いますのでたまに現地にチェックにいくことをおススメします。
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