相続した土地、特に使っていない「農地」の扱いにお困りではありませんか？
「管理の手間がかかるから手放したい」
「でも、どうやって売却を進めればいいかわからない…」
そんな悩みを抱える方に向けて、今回は相続した農地の売却に向けた第一歩として、「媒介契約の種類と違い」「実際にどう動いたか」について体験ベースで解説します。
相続した農地の売却、何から始めるべきか？
私の母は、兄（私の叔父）が所有していた田んぼや畑を相続する予定です。すでに耕作はしておらず、管理の手間や将来的な負担を考えて「売却を前提に動こう」という話になりました。
ただ、農地の売却は住宅地とは異なり、買い手探しが難しいという現実があります。農地法の制限もあるため、スムーズに進めるにはプロの力を借りるのが得策です。
そこでまずは、信頼できる不動産業者に相談し、「媒介契約」を結ぶことにしました。
不動産の媒介契約とは？｜3つの種類を比較
不動産の売却を不動産会社に依頼する際には「媒介契約」を結ぶ必要があります。これには以下の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。
| 媒介契約の種類 | 複数業者との契約 | 自分で買主を見つけてOK | 業者の報告義務 | レインズ登録義務 |
|---|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 〇（複数OK） | 〇 | 無し（任意） | 無し（任意） |
| 専任媒介契約 | ×（1社のみ） | 〇 | 2週間に1回 | 登録義務あり |
| 専属専任媒介契約 | ×（1社のみ） | ×（自己発見NG） | 1週間に1回 | 登録義務あり |
それぞれのメリット・デメリット
- 一般媒介契約
- メリット：複数業者に同時に依頼でき、広く売却活動を進められる
- デメリット：業者のモチベーションが下がりやすい、情報が分散する
- 専任媒介契約
- メリット：業者が積極的に動きやすい。自分で買主を見つけることも可能
- デメリット：1社にしか依頼できないため、情報拡散力はやや限定的
- 専属専任媒介契約
- メリット：最も手厚く販売活動してもらえる。進捗報告もしっかり
- デメリット：自己発見取引（親戚や知人への直接売却）ができない
今回は「専属専任媒介契約」を選択。その理由は？
私たち家族の場合、次のような理由から専属専任媒介契約を選びました。
- 不動産業者は私の知り合いで信頼できる方
- 市場性が読みにくい農地のため、手厚く販売活動してもらいたい
- 情報の一元管理ができ、進捗も定期的に共有される安心感
とはいえ、いきなり長期間の契約を結ぶのは不安もあったため、まずは様子見として短期契約（3か月）でスタートしています。
農地売却における注意点も
農地の売却には、通常の宅地売却と比べて以下のような注意点があります。
- 農地法の制限
農地を農地として売却する場合、農業委員会の許可が必要。
非農地（宅地や駐車場など）として売却するには地目変更も検討が必要。 - 買い手が限られる
基本的に「農業従事者」や「近隣農家」が対象となるため、住宅地より売却期間が長引く可能性も。 - 固定資産税評価額と実勢価格が乖離している場合も多い
価格設定は慎重に。近隣の取引事例も参考に。
その他にも税金面での注意点についてはこちらのブログもご覧ください。
今後の進め方と情報発信について
媒介契約を結んだことで、まずは市場に出してみてどのくらい反響があるかを見ながら、次のステップを考えていく予定です。
今後もこのブログでは、以下のようなテーマでリアルな進捗を発信していく予定です：
- 農地売却の進捗（問い合わせ件数、価格交渉など）
- 農地法の許可手続きとスケジュール
- 売却にかかる税金（譲渡所得税）と節税対策
- 相続登記・名義変更の実体験
- 万が一売れなかった場合の活用方法（駐車場、太陽光転用など）
相続した農地の扱いに悩んでいる方のヒントになれば幸いです。
まとめ
相続した土地、特に農地は、扱いに悩む方が多い分野です。
今回のように、まずは信頼できる不動産会社と媒介契約を結び、市場の反応を見ることから始めるのが現実的な一歩です。
今後もブログで進捗を発信していきますので、ぜひブックマークやSNSでフォローしておいてくださいね。
不動産投資ランキング
コメント