メリークリスマス！！皆さまいかがお過ごしでしょうか？以下のブログでローン契約の記事をアップしておりましたが、クリスマスの本日、無事決済処理が終わり、3棟目の不動産を入手できました。
3棟目物件（＝クリスマスプレゼント）について
物件概要：1.6億円の鉄骨造2LDK物件
- 物件価格 ・・・1.6億円
- 建築年月 ・・・1987年4月
- 構造 ・・・鉄骨造
- 間取り・総戸数・・・2LDK・12戸（駐車場6台分）
- エリア ・・・関西主要駅徒歩圏内
融資条件と資金計画
- 融資金額 ・・・1.57億円
- 融資年数 ・・・33年
- 融資金利 ・・・2.13%（変動）
- 初期費用 ・・・約1,400万円
- 300万円（物件価格）
- 約1,100万円（諸経費）
- 約200万円（登記費用）
- 約250万円（融資手数料・保証料）・・・今回の融資条件だとここが高かったです
- 約450万円（仲介手数料）・・・融資条件の分、上限価格534.6万円から割引頂きました
- 約80万円（火災保険）
- 約120万円（不動産取得税）・・・3か月～6か月後
不動産投資指標と利回り分析
- 表面利回り ・・・約6.6%（＝10,560,000円／年）
- 実質利回り ・・・約5.7%（＝10,560,000円／年－1,500,000円／年）
- 税引き前キャッシュフロー（想定）・・・約150万円／年（当初5年間）
※空室率5%、家賃下落率△1%／年、ランニングコスト：収入の14%で想定
※6年目以降は約100万円／年の想定 - 税引き後キャッシュフロー（想定）・・・約300万円／年（当初6年間）
※減価償却期間6年間は節税メリットによりキャッシュフロープラス
※7年目以降は減価償却がなくなるため、税引き後キャッシュフローは±0程度まで落ち込む想定 - 自己資本利益率 ・・・約21.4%（当初6年間）
物件の評価と今後の展望
物件評価
- 利回りは想定よりも低いが物件価値が高くレバレッジが効くのと、減価償却が短期でとれるため節税分も含めるとキャッシュフローはそこそこ伸びる
- 耐用年数越え築37年の鉄骨造に33年の長期融資でかつほぼほぼ満額ローンで出るのはレア
- 関西主要駅徒歩圏内のため積算価格も高く、出口戦略も見えやすい
- ファミリータイプ物件のため長期契約が見込める点も魅力
今後の展望
7年目以降の減価償却切れのタイミングから10年目までの間で売却することを考えています。
年間△1%の物件価格でのシミュレーションでも、10年目まで保有してIRR24%の想定であり、大規模修繕のコストとその後の収支シミュレーションを評価し、保有継続か売却かを決定したいと思います。
ひとまずはこの物件をしっかり運用していくことを目標にします！！
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