区分マンション投資で見落としがちな「修繕積立金」こそ成功のカギ！初心者大家が失敗しないためのポイントを徹底解説

はじめに｜なぜ修繕積立金が重要なのか？

前回の記事では、区分マンション投資における「家賃設定」の重要性についてお伝えしました。家賃が安く設定されている物件を購入し、相場通りに引き上げて売却することで利回りを高め、出口戦略にも強くなるというお話でした。

しかし、家賃以外にも見落としてはいけないコストがあります。それが「修繕積立金」です。

修繕積立金は家賃収入から確実に引かれていく固定支出です。表面利回りが高く見える物件でも、修繕積立金が高ければ実質利回りは大きく削られます。今回は、初心者大家が失敗しないために知っておきたい「修繕積立金」の基本知識と、将来にわたって安定運用するための見極めポイントをまとめます。

「修繕積立金」は、マンション全体の長期的なメンテナンス（大規模修繕）に備えるための積立金です。

一方、「管理費」は日常的な共用部分の管理（エレベーター保守、清掃など）に使われます。どちらも毎月のコストとして請求されますが、修繕積立金のほうが将来のために使われる“貯金”のような性質を持っています。

国交省のガイドラインや過去の事例などから見ると、1R〜1Kの区分マンション1戸あたり、15年ごとに行われる大規模修繕では40〜60万円程度が必要とされています。つまり、1年あたり約3〜4万円（月あたり3,000円程度）の積立が必要という計算です。

▼ざっくりとした目安：

専有面積	1回あたりの大規模修繕費用（15年想定）	月あたりの積立目安
20㎡前後	約40〜60万円	約2,500〜3,500円

これよりも積立金が著しく安い場合は、将来値上げされる可能性があるので注意が必要です。

マンションは、築10〜15年を目安に「大規模修繕」が実施されます。外壁、屋上防水、給排水設備、エントランスなど、共用部分の劣化をまとめて修繕する重要なタイミングです。

たとえば、今購入しようとしている物件が築8年だったとすると、7年後に大規模修繕が控えている可能性があります。現在の積立水準が不十分であれば、追加徴収や急激な積立金増額のリスクもあるわけです。

購入検討段階で「重要事項調査報告書」を取得することは極めて重要です。この書類には、以下の情報が記載されています。

特に「修繕積立金の残高」や「長期修繕計画の内容」は要チェックです。残高が少なければ、今後大幅に積立金が引き上げられる可能性が高くなります。

以下のような視点を持つことで、将来の不確実性を抑えられます。

物件選定時には、価格や立地だけでなく「管理組合の質」にも注目しましょう。

これらが揃っていれば、将来にわたって「想定外の出費リスク」を減らすことができます。

初心者大家の多くは「家賃収入」に目が行きがちです。しかし、区分マンション投資では、毎月の支出＝固定費のインパクトも無視できません。

修繕積立金の目安を理解し、15年スパンでの収支予測を立てることが、投資成功への近道です。

購入前には必ず重要事項調査報告書を入手し、将来的な積立水準を含めて、シビアに判断しましょう。利回りだけでなく、“管理の質”を見極める目が、投資家としての差になります。