現在、築浅の木造アパート2棟保有しており、その現状と今後の方向性について考えていることを書きたいと思います。

不動産投資の現状について

個人的には初期費用を何年で回収できるかの自己資本利益率と10年程度で見たIRRを重視していますが、現状の2棟のキャッシュフローと主な指標について記します。

1棟目アパートの収支状況

• 2022年12月に念願の1棟アパートを購入しました。現状は概ね以下のとおり。
  （主に2023年度実績、項目A,Bは初期費用、項目C～Gは年間の収支）

• 税引き後キャッシュフローで約150万円/年（＝約12万円/月）です。
  
• 主な指標は以下のとおりです。
  • 表面利回り ＝ C ÷ A ＝ 6.73%（築浅物件としてはそこそこでしょうか）
  • 実質利回り ＝ （C – D） ÷ A = 5.46%
  • 自己資本利益率 ＝ G ÷ B = 22.8%（約5年弱で自己資金回収予定です）
• 10年程度の期間で売却する想定で、家賃下落や空室率上昇、営業費用増などのリスクを踏まえたNPV,IRRなども想定しておりますが、本日は割愛します。

2棟目アパートの収支状況

• 2024年7月に追加で同様の1棟アパートを購入しました。現状は概ね以下の通り。
  （2024年度実績から想定値を算出、項目A,Bは初期費用、項目C～Gは年間の収支）
• 税引き後キャッシュフローで約140万円/年（＝約11.5万円/月）です。

• 主な指標は以下のとおりです。
  • 表面利回り ＝ C ÷ A ＝ 6.35%（一棟目より指標としては悪いです）
  • 実質利回り ＝ （C – D） ÷ A = 4.98%
  • 自己資本利益率 ＝ G ÷ B = 24.5%
    （初期費用が安く抑えられ、減価償却分の節税額が多いため、初期費用回収期間は一棟目よりも良いです）

• 2棟目もNPV,IRRなどは割愛します。

不動産投資の今後について

• 現状を見ていただければお分かりのとおり、築浅物件のため借入額の大きさの割にはキャッシュフローが回っておらず、今後はキャッシュフローのもう少し良い築古のRCや鉄骨のマンションを購入したいと思っています。（築古木造はもう少し勉強してから。）
• あと１棟ほど個人で購入して所得税を目一杯まで還付できれば、その後から法人設立により更なる拡大を目指したいと考えています。（そのあと1棟がなかなか厳しいのですが・・・）
• 不動産会社さまにも何社か当たっていますが、現状の個人での借入額だとなかなか金融機関の融資が厳しいという反応です。その中でも何社か親身になって対応してくださる不動産会社さまがいらっしゃるので3棟目に向けて共に前進していきたいと思います！