初めての方にもわかりやすく解説！
こんにちは！これから不動産投資を始めようとしている方、または始めたばかりの方向けに、不動産投資の経費計上について分かりやすく解説します。
📋 不動産投資にかかる費用の基本
不動産投資では、大きく分けて「初期費用」と「ランニング費用」の2種類の費用がかかります。これらの費用が確定申告でどう扱われるかを知っておくことは、投資の収益性を正確に把握するためにとても重要です。
🏠 初期費用と経費計上のルール
①仲介手数料
- 計算方法: (売買価格×3%＋6万円)×1.1(消費税10%)
- 経費計上: 一括計上できません。物件価格に上乗せして減価償却で費用化
- ポイント: 上限価格なので不動産会社によっては割引交渉可能です。建物と土地の割合に応じて按分する必要があり、この割合は売買契約書で定められているか、自身で根拠を持って計算する必要があります。
②融資手数料
- 計算方法: 借入金×〇％（銀行により異なる）
- 経費計上: 一括計上可能
- ポイント: 銀行や提携ローンの種類によって料率が変わります。通常は借入額に対する一定の割合で計算されます。
③保証料
- 内容: 保証会社が銀行融資に対して保証をするための費用
- 経費計上: 一括計上できず、「保証料÷借入年数」で毎年計上
- ポイント: すべての物件融資に保証会社が入るわけではありません。借入条件によって異なるため、事前に確認しておきましょう。
④登記費用
- 内容: 所有権移転と抵当権設定の登録免許税＋司法書士手数料
- 経費計上: 一括計上可能
- ポイント: 所有権移転登記と抵当権設定登記の二つの手続きが必要です。理論上は自分でも可能ですが、専門知識が必要なため、初心者は司法書士に依頼することをおすすめします。
⑤火災保険料
- 経費計上: 5年一括払いでも月割りで計上
- 計算例: 5年で60万円の場合→60万円÷5年÷12か月=月1万円
- ポイント: こちらのブログでも紹介していますが加入は必須です。12月に契約して5年一括支払いした場合、初年度は1ヶ月分のみの経費計上となるため注意が必要です。保険内容と共に経費計上の時期も確認しておきましょう。
⑥不動産取得税
- 計算方法: 固定資産税評価額×4%（軽減税率で3%の場合も）
- 経費計上: 一括計上可能
- ポイント: 購入後4〜6か月後に納税通知書が届くので、忘れたころにやってくる大きな出費になります。必ずキャッシュを貯めておきましょう。自治体によって異なりますが、通知から1ヶ月以内に支払う必要があります。
⑦印紙税
- 対象: 売買契約書とローン契約書に必要
- 経費計上: 一括計上可能
- ポイント: 売買契約書は軽減税率が適用されますが、ローン契約書には適用されません。紙の契約書に課税される税金のため、クラウドサービスを活用した電子契約にすれば印紙税は不要になります。印紙は郵便局で購入できます。
💰 ランニング費用と経費計上のルール
①借入金返済費
- 経費計上: 利子部分のみ経費計上可能（元金は資産）※赤字の場合は土地部分の利子は計上できない
- ポイント: 銀行融資を活用すれば毎月の返済が必須です。返済額は「元金」と「利子」に分かれ、利子部分のみが経費計上できます。経費計上とキャッシュフローは別物なので、経費ばかり見ていると黒字倒産の危険もあります。両方をしっかり管理しましょう。
②減価償却費
- 計算方法:
- 新築の場合：建物価格÷耐用年数
- 中古で(耐用年数>築年数)：(法定耐用年数-築年数)＋築年数×0.2
- 中古で(耐用年数≦築年数)：築年数×0.2（2年未満なら2年）
- ポイント: 実際の現金支出はありませんが、建物の価値が年々減少していくことを費用化したものです。物件の構造によって耐用年数が異なります（木造なら22年など）。計算結果の小数点は切り捨て、築年数は月割りで計算します（例：12年6ヶ月なら12.5年）。こちらのブログで紹介していますが、減価償却による節税効果はご自身の税率を踏まえてよく検討が必要です。
③管理費
- 計算方法: 通常は賃料の3%〜5%程度
- 経費計上: 一括計上可能
- ポイント: 入居者対応、空室時の入居者付け、リフォーム調整、清掃、消防点検など物件管理は多岐にわたります。サラリーマン大家なら管理会社に委託することを強くおすすめします。時間効率や専門性を考えると、管理費は必要経費と考えましょう。
④修繕費
- 経費計上:
- 通常の修繕→一括計上可能
- 資本的支出（資産価値を高めるもの）→減価償却
- ポイント: 空室時のリフォームだけでなく、外壁塗装や屋上防水などの大規模修繕も発生します。大規模修繕は高額になるため、事前に計画を立てておく必要があります。修繕費か資本的支出かの判断は難しい場合もあり（給湯器の機能アップなど）、迷った場合は税理士に相談しましょう。
⑤広告費
- 内容: 空室時の入居者付けに仲介不動産会社に支払う費用
- 目安: 家賃の1〜3か月分
- 経費計上: 一括計上可能
- ポイント: 時期や物件によって入居者付けの難易度が変わります。繁忙期なら低めの広告費でも可能ですが、閑散期は高めの広告費が必要になることも。敷金・礼金の設定によっても変わるため、戦略的に管理会社と相談しながら決めるのが良いでしょう。
⑥水道光熱費
- 対象: 共用部の電気代・水道代
- 経費計上: 一括計上可能
- ポイント: 管理会社に支払い代行してもらうこともできますが、自分で直接電力会社や自治体と契約する方がおすすめです。管理会社経由だと手数料がかかることがあり、直接契約ならクレジットカード払いでポイントも貯まります。小さなことですが、長い目で見ると差が出ます。
⑦インターネット費
- 内容: Wi-Fi無料などのサービスを提供する場合の費用
- 目安: 小規模アパートで月1万円程度
- 経費計上: 一括計上可能
- ポイント: 最近の物件はオーナー負担でインターネット（Wi-Fi）を提供する物件が増えています。8〜9戸程度の小規模物件なら月1万円程度が目安です。入居者へのサービスとして検討する価値があります。
⑧固定資産税
- 内容: 固定資産税評価額に基づく税金
- 経費計上: 一括計上可能
- ポイント: 毎年1月1日時点の所有者に課税されます。購入後最初の固定資産税は前所有者が支払うケースもあるため、契約内容を確認しておくことが重要です。
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✅ まとめ
不動産投資では、どの費用が一括経費計上できるのか、どの費用が減価償却となるのかを正しく理解することが大切です。特に初期費用は金額が大きいため、経費計上の方法によって収支計画が大きく変わってきます。
確定申告の際は上記の経費計上ルールを参考にしつつ、不明点があれば必ず税理士などの専門家に相談しましょう。正しい経費計上で、効率的な不動産投資を実現してください！
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