はじめに
こちらのブログでも紹介しましたが、
「叔父が亡くなり、母が相続する予定の土地を売却したいが、高齢で手続きが難しい…」
「遠方に住んでいるため、自分が代わりに売却したいが、税務上問題はない？」
という課題に直面しています！！
相続した土地の売却では、「誰が売るか」「どのように売るか」によって、税制面で大きな違いが生じます。特に、親族間での売却や法人を介した取引を行う場合、贈与税や譲渡所得税のリスクが発生する可能性があるため、慎重な対応が必要です。
この記事では、相続土地の売却で発生しがちな税制上の課題と、リスクを抑えつつスムーズに売却する方法を解説します。
相続した土地を売却する際の基本フロー
まず、相続土地を売却する際の一般的な流れは以下の通りです。
- 相続登記（名義変更）
- 被相続人（叔父）→ 相続人（母）への所有権移転登記が必要。
※こちらのブログで相続手続きの流れをまとめていますので興味のある方はご確認ください。
- 被相続人（叔父）→ 相続人（母）への所有権移転登記が必要。
- 売却方法の決定
- 個人で売却（母名義）
- 法人を介して売却（私の会社名義で一旦取得→転売）
- 買主探し・契約・代金受取
- 不動産業者に依頼 or 自分で売却
- 税金の申告・納付
- 譲渡所得税、登録免許税など
現状の課題は「2. 売却方法の決定」です。
「母が高齢で手続きが難しい」「自分（子）が代わりに売却したい」という場合、どのような方法が考えられるか色々と調べてみました。
親族間・法人を介した売却の税制リスク
① 個人→法人への安価な売却は「贈与税」の対象になる
「相続した土地を、自分の設立した法人に安く売却して、後で転売する」という方法は、税務上リスクが高いです。
- 時価より著しく安い価格で売却 → 差額部分が「贈与」とみなされ、贈与税が課税（法人税法22条、相続税法7条）
- 例）時価3,000万円の土地を1,000万円で法人に売却
→ 差額2,000万円が贈与とみなされ、贈与税（最大55％）が発生。
- 例）時価3,000万円の土地を1,000万円で法人に売却
- 法人側も「みなし受贈益」として益金に算入され、法人税がかかる可能性あり。
② 「名義変更せずに売却」は相続税・登記上の問題が発生
「母の代わりに私（子）が勝手に売却する」ことは、法律上できません。
- 土地の登記名義が母になっていない場合、相続登記をせずに売却できない。
- 無断で売却すると、無権代理行為となり、契約が無効になるリスクあり。
税制リスクを避けつつ、スムーズに売却する方法
①「任意売却代理権」を設定する
「母が高齢で手続きが難しい」場合、「代理人」として売却する方法があります。
- 司法書士や家庭裁判所で「任意後見契約」or「売却代理権」を設定
- 母から正式な委任状をもらい、代わりに売買契約を締結可能。
- 税務上も問題なく、贈与税のリスクなし。
②「相続後、個人で売却」が最もシンプル
- 母が相続登記を完了
- 母名義で不動産業者に売却を依頼
- 売却代金を母が受け取り、必要に応じてあなたへ資金を移転
→ 法人を介さないため、贈与税・法人税のリスクなし。
→現状では、こちらの方法での売却を進めるべく、私が不動産会社との窓口になり手続きサポートをする方向で調整を進めています。
③ 法人で売却する場合は「時価取引」が必須
「どうしても法人で売却したい」場合は、時価で取引する必要があります。
- 不動産鑑定士による鑑定評価書を取得し、適正価格で売買する。
- 税務署に「不当な低額譲渡」とみなされないようにする。
まとめ｜相続土地をスムーズに売却するためのポイント
- 「個人名義で売却」が最も税制上安全（法人を介すると贈与税リスクあり）
- 高齢の親族がいる場合は「代理権」を活用（任意後見 or 委任状）
- 法人で売却する場合は「時価取引」を徹底（鑑定評価書の取得が必須）
- 相続登記を忘れずに（名義変更しないと売却不可）
「相続した土地の売却で悩んでいる方」は、税理士や司法書士に相談し、最適な方法を選びましょう！
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