サラリーマンで不動産投資による節税をされておられる方は多いかと思いますが、どのくらい節税されてますか？私は今回3棟目の不動産購入により節税しすぎになる可能性がでてきました！！
節税ギリギリラインについて
以前、ふるさと納税の限度額計算の記事でも紹介しましたが、住民税決定通知書を参考にすると節税ギリギリラインは分かりやすいかと思います。厳密にいうと、所得税と住民税で所得控除の金額が異なっていたりするのですが、大まかにはこれでOKかと思います。
上記の住民税決定通知書を参考に税金がかかる課税所得というものは以下のとおり計算されます。
- 不動産による節税をしていない方：給与収入※1 － 給与所得控除※1 － 所得控除※2
- 不動産による節税をしている方：給与収入※1 － 給与所得控除※1 － 所得控除※2 － 不動産による赤字分※3
この計算による課税所得の金額に応じて、所得税なら5%~45%まで、住民税は10%の税金が課されることになります。所得税の税率については以下のリンクをご覧ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm
つまり、シンプルに考えるとこの課税所得の金額が0になれば税金は0になるわけです。
節税しすぎのリスク：課税所得がマイナスになる影響
上記計算式をもとに、3棟目不動産購入による節税効果を考慮すると、3棟目は耐用年数越えということもあり減価償却が取れすぎてしまい、結果節税しすぎ状態（＝上記計算式がマイナスになる計算）になりそうです！！
マイナス分については不動産運用中の節税効果はないのに、売却するときにはしっかりと譲渡税が取られてしまいますのでこれは結構な問題です。不動産の節税については以下の記事でも書かせていただきました。
幸いにも大きくマイナスが出るというよりは若干のマイナスなので購入を進めることにしましたが、このあたりの計算はしっかりやったうえで節税効果も考慮した物件選定、購入をおススメします。
法人化について
個人側の節税枠を完全に使い切った場合、その後も個人で購入するメリットはほぼないと思っています。なので、次の物件に向けていよいよ法人設立を考えたいと思っています。
一方で個人側の物件の減価償却が切れるタイミングで訪れる、いわゆるデッドクロス問題も控えており、減価償却が切れる前に売却するのか、追加で個人側で物件購入するのか、などなどこちらも並行で検討を進めていきます。（建物だけ個人から法人に売却するというお話を聞いたことがありますが、いまいちピンときてません。。。）
今のところのシミュレーション上はデッドクロスが訪れてもしばらく保有しつつ、10年程度で今回の3棟目物件売却により長期シミュレーション上のIRRも大丈夫なので10年程度保有の方向で運用していきたいと思っています。
なお、法人化については一から勉強になるので、また勉強した結果などを記事にアップしていきたいと思います。
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