以前ご報告した農地売却の件（前回記事はこちら）に続いて、進展がありましたので、続報として記事にまとめます。
売却を依頼している不動産会社からの定期報告では、現在、以下のような状況になっています。
現在の売却状況について
まず、専属専任媒介契約を締結している不動産会社から以下のような報告がありました。
- 地元の不動産会社と協議を行っている。
- その不動産会社は、農地を宅地に転用した上で、住宅用地としての販売を模索していた。
- しかし、農地転用には相当高いハードルがあり、現時点では宅地化は難しい可能性が高いという見解。
- 仮に農地のままで売却する場合は、宅地と比べて単価が大幅に下がる見込み。
- ただし、ソーラーシェアリング（農業と太陽光発電を同時に行う方式）による利活用も可能性としてはあるかもしれない、との提案があった。
農地転用の可能性が厳しいとなると、販売戦略の見直しが迫られます。宅地としての高値売却ができない以上、農地としての活用や売却の現実的な選択肢を検討する必要があります。
農地転用のハードルとは？
農地を宅地など他用途に転用するには、農地法に基づく「農地転用許可」が必要です。特に市街化調整区域内にある農地については、原則として農地転用が認められないケースが多くあります。
許可要件の一部を挙げると以下のようなものがあります。
- 農業委員会および都道府県知事の許可が必要。
- 転用先の用途が明確であること。
- 営農継続が困難である合理的な理由。
- 転用によって地域の農業振興に悪影響を与えないこと。
特に地方の農地では、行政側も「農業を守る」観点から、簡単には転用を認めない傾向が強いのが現実です。
そのため、今回のケースでも、「宅地転用で高値売却」は現時点では極めて困難であるとの見解が示されました。
農地のまま売却した場合のデメリット
農地として売却する場合の大きなデメリットは「価格」です。
宅地であれば坪数万円以上で売れる土地でも、農地のままだと坪数千円程度にまで下がることが一般的です。また、買主が限定される点もネックになります。農地法の規制により、「農地は農業従事者しか買えない」ため、一般の投資家や住宅購入希望者が買えません。
これにより、買主の選定に時間がかかる・価格交渉が厳しくなる・売却が長期化する、といった問題が発生します。
ソーラーシェアリングとは？
そんな中で、新たな可能性として提案されたのが「ソーラーシェアリング」です。
ソーラーシェアリングとは、農地に支柱を立てて、その上に太陽光パネルを設置し、下では農業を継続するという形態の土地活用方法です。
国としても再生可能エネルギーの普及促進を目的に、2013年以降、農地でのソーラーシェアリングを一定条件のもとで認める方針を取っています。
メリット：
- 農地のままでも収益性の高い活用が可能。
- 発電による安定収入を得ながら農地を維持できる。
- 地域貢献型の持続可能な取り組みとして注目されやすい。
デメリット・課題：
- 初期投資額が大きい（数百万円〜数千万円）。
- 設置・運営には専門知識と管理が必要。
- 許可条件が厳しい（営農継続の証明、パネル設置の高さ・面積制限など）。
- 台風・積雪・盗難などのリスク。
また、FIT（固定価格買取制度）による売電価格も年々下がっており、利回り面ではやや厳しい局面に来ているとも言われています。
今後の方針
現時点での方針としては、以下のように整理しています。
- 宅地転用の可能性については、引き続き地元不動産会社や行政と連携し、詳細調査・確認を進める。
- 転用が明確に難しいと判断された場合は、農地のまま販売に切り替える。
- 農地売却時には価格を現実的な水準に見直す。
- ソーラーシェアリングという選択肢については、初期費用・許認可・収益性の観点から慎重に検討。
現実的には「宅地化→高値売却」という理想は遠のきつつありますが、「農地のままで収益を出す」可能性にシフトしながら、売却の道筋を探る段階に入ってきたという印象です。
まとめ：農地の売却は簡単ではないが、可能性はゼロではない
農地の売却は、宅地や収益物件とは異なり、法律・行政手続き・地域性など様々なハードルが存在します。特に「農地法の壁」は予想以上に高く、想定していた出口戦略の見直しを迫られることも多いです。
とはいえ、売却ができないわけではありませんし、ソーラーシェアリングのように、農地を活用しながら収益化する手段もあります。
今後も状況が進展次第、ブログでご報告いたします。農地売却に取り組んでいる方、または相続などで農地を取得した方にとって、少しでも参考になれば幸いです。
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