これまでのブログでもアップしてきましたが、12月末に3棟目の築古鉄骨造マンションを購入することができました。
12月末時点の不動産投資の現状について
個人的には初期費用を何年で回収できるかの自己資本利益率と10年程度で見たIRRを重視していますが、現状の3棟のキャッシュフローと主な指標について記します。
| 項目 | 1棟目アパート | 2棟目アパート | 3棟目マンション |
| A.不動産価格 | 94,000 | 95,000 | 160,000 |
| B.初期費用 | 6,314 | 5,706 | 11,000 |
| C.収入 | 6,326 | 6,031 | 9,836 |
| D.営業費用 | 1,197 | 1,301 | 1,489 |
| E.ローン返済 | 3,913 | 3,725 | 6,628 |
| F.税引き前キャッシュフロー | 1,216 | 1,005 | 1,719 |
| G.税引き後キャッシュフロー | 5,640 | ||
1棟目アパートの主な指標
2022年12月に念願の1棟アパートを購入しました。現状の主な指標は概ね以下のとおり。
（主に2023年度実績、項目A,Bは初期費用、項目C～Gは年間の収支）
- 表面利回り ＝ C ÷ A ＝ 6.73%（築浅物件としてはそこそこでしょうか）
- 実質利回り ＝ （C – D） ÷ A = 5.46%
- 自己資本利益率 ＝ G ÷ B = 22.8%（約5年弱で自己資金回収予定です）
- 10年程度の期間で売却する想定で、家賃下落や空室率上昇、営業費用増などのリスクを踏まえたNPV,IRRなども想定しておりますが、本日は割愛します。
2棟目アパートの主な指標
- 2024年7月に追加で同様の1棟アパートを購入しました。現状の主な指標は概ね以下のとおり。
（2024年度実績から想定値を算出、項目A,Bは初期費用、項目C～Gは年間の収支）- 表面利回り ＝ C ÷ A ＝ 6.35%（一棟目より指標としては悪いです）
- 実質利回り ＝ （C – D） ÷ A = 4.98%
- 自己資本利益率 ＝ G ÷ B = 24.5%
（初期費用が安く抑えられ、減価償却分の節税額が多いため、初期費用回収期間は一棟目よりも良いです）
- 2棟目もNPV,IRRなどは割愛します。
3棟目マンションの主な指標
- 2024年12月に滑り込みで築古の1棟鉄骨造マンションを購入しました。現状の主な指標は概ね以下のとおり。
（購入直後のため想定値を算出、項目A,Bは初期費用、項目C～Gは年間の収支）- 表面利回り ＝ C ÷ A ＝ 6.6%
- 実質利回り ＝ （C – D） ÷ A = 5.7%
- 自己資本利益率 ＝ G ÷ B = 21.4%
- 3棟目もNPV,IRRなどは割愛します。
3棟目マンションの詳細は以下のブログでもアップしておりますのでそちらもご覧ください。
不動産投資の今後の方向性について
- 築浅物件2棟の後、築古鉄骨造マンションを購入することができました。当初想定と異なり税引き前キャッシュフローはそこまで伸びないですが、3棟目は積算価格が高かったのと税引き後キャッシュフローが伸びることもあり購入を決断しました！
- 今後は法人化によりキャッシュフローのもう少し良い築古のRCや鉄骨のマンションの購入を進めたいと思っています。（築古木造はもう少し勉強してから。）
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