はじめに：賃貸管理と建物管理を分けた結果、トラブル発生！
不動産投資において、賃貸管理と建物管理を同じ会社に任せるか、それとも別々に依頼するかは重要な判断です。私は3棟目のマンションでコストを抑えるために、賃貸管理と建物管理を別々の会社に依頼しました。しかし、先日、入居者対応においてトラブルが発生しました。賃貸管理会社が一次対応の切り分けを適切に行わず、結果的に建物管理会社に丸投げされ、対応が遅れる事態となったのです。しかも、賃貸管理会社は何の謝罪もなく、対応の悪さに不満を感じました。
このようなトラブルを防ぐために、賃貸管理と建物管理をどうすべきかを詳しく解説します。
賃貸管理と建物管理の違いとは？
まず、賃貸管理と建物管理の役割の違いを明確にしておきましょう。
賃貸管理の主な業務
- 入居者募集・審査
- 賃貸契約の締結・更新
- 家賃回収・滞納者対応
- 入居者からの問い合わせ対応
- 退去時の原状回復対応
建物管理の主な業務
- 共用部分の清掃・定期点検
- エレベーターや給排水設備の保守管理
- 外壁や屋根の修繕対応
- 防犯・セキュリティ管理
- 緊急時の設備対応（漏水・電気トラブルなど）
賃貸管理と建物管理を分けるメリット・デメリット
メリット
- コストを抑えられる可能性がある
- 賃貸管理手数料が安い会社を選び、建物管理は専門業者に依頼できる
- 専門性の高い管理を受けられる
- 建物管理を専門とする会社に依頼すれば、設備管理の質が向上
デメリット
- トラブル発生時の責任の所在が曖昧になる
- どちらの管理会社が対応するべきか不明確になりやすい
- 一次対応の切り分けがスムーズにいかないリスク
- 入居者が賃貸管理会社に連絡しても、対応範囲外としてたらい回しにされる可能性がある
私が実際に経験したトラブル事例
3棟目のマンションでは、賃貸管理と建物管理を分けて依頼しました。しかし、ある日、入居者から設備トラブルの連絡が入りました。本来は賃貸管理会社が一次対応をすべきところ、入居者の連絡をそのまま建物管理会社に回してしまいました。建物管理会社は賃貸管理の範囲外であるとして対応を渋り、最終的に私が間に入らざるを得なくなりました。
さらに、賃貸管理会社に対応の改善を求めても、謝罪すらなく、「それは建物管理会社の問題だ」と責任転嫁する姿勢でした。この対応の悪さから、次回の契約更新時に管理会社の変更を決断しました。
トラブルを防ぐための管理会社選びのポイント
①賃貸管理と建物管理を同じ会社に統一するメリット
- 入居者対応がスムーズになり、責任の所在が明確になる
- トラブル発生時に管理会社同士の連携不足を防げる
- ワンストップで対応可能なため、オーナーの手間が減る
②もし別会社にする場合の対策
- 一次対応の切り分けを事前に細かく決めておく
- 賃貸管理会社に「どの範囲まで対応するのか」を明文化
- 両社の連携を強化するために、定期的に打ち合わせを実施
- 実際の対応事例をもとにスムーズな対応を構築
- 入居者向けの連絡ルールを明確化
- 例えば、設備トラブル時の問い合わせ先を事前に伝えておく
今回の経験を踏まえた私の管理会社変更計画
このトラブルを受けて、私は賃貸管理会社を変更することを決めました。次回の契約更新時に、建物管理会社に統一することで、責任の所在を明確にし、入居者対応のスムーズ化を図る予定です。
選定基準としては、
- 一次対応の切り分けが明確であること
- トラブル時の対応スピードが速いこと
- 責任転嫁をしない管理会社であること を重視しています。
まとめ：管理会社選びは慎重に！
賃貸管理と建物管理を分けることでコストメリットがある一方、トラブル対応の責任の所在が曖昧になりやすいデメリットもあります。
管理会社選びで失敗しないために、以下の点を意識しましょう。
- 可能ならば賃貸管理と建物管理を同じ会社に統一する
- 別会社にする場合は、一次対応の切り分けを事前に細かく決める
- 管理会社の対応力を事前に確認し、契約内容を慎重に検討する
私のような失敗を防ぐためにも、管理会社選びは慎重に行いましょう！
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