不動産2棟の購入実績を踏まえた簡単なステップについて紹介

事前準備編

目標設定

不動産会社さんや銀行さんから、何のために不動産投資をするの？とよく聞かれます。単純にお金がもっと欲しいから、ということかもしれませんが、明確に〇〇のために、いついつまでに、いくらのキャッシュフローが欲しい、というのがあると、より分かりやすいです。

私の場合は子供3人が医者になりたいという希望があったので、これは学費をこの時期までにいくら稼がないと、というぼんやりとした目標設定がありました。

情報収集

本やWebサイト、YouTubeなど様々な情報があふれかえっています。私はYouTubeなどをよく見ましたが、色々な角度から様々な情報を集めた方がよいと思います。高額なセミナーや情報商材は特に不要で、無料で集められる情報でも十分知識は付きます。

一つの情報だけで判断せず、複数の情報を学んだほうがいいと思います。

投資方針決定

不動産投資といっても、1棟アパート・1棟マンション・区分マンション・戸建てといった物件区分にはじまり、新築なのか中古なのか、構造はRC・鉄骨造・木造のどれにするか、エリアは都心か田舎か、様々な組み合わせがあります。新築・RC・都心の物件と中古・木造・田舎の物件では価格も利回りも手間も全くことなってきます。

ご自身の目標やライフスタイル、趣味嗜好によっても方針は決定してくると思います。築古木造物件を自分でDIYして利回り高く運用するというのも流行っていますが、私はDIYが全くできないため、基本手間がかからない築浅でかつ金額的にも手が出やすい1棟木造アパートから始めました。

物件探索

投資方針が決まれば、その条件にそった物件を探していきます。

ポータルサイトの楽街や健美屋のサイトを眺めて、物件検索をします。はじめは物件の相場が全く分からないと思いますが、毎日見てると何となくわかってくると思います。卵は大体200円、1,000円の卵がスーパーで売ってたらおかしい、というのが分かる感じです。

物件の相場感が分かっても、良い物件かどうかはなかなか分からないと思いますので、少しでも気になる物件があったら片っ端から書類を取り寄せたり、不動産屋さんと話しをしてみることをおススメします。

まずは、質は求めずにスピードと量で勝負です。分からない、判断できないうちはとにかくスピード感を持って様々な物件を見たり、聞いたりしていきます。

あとは自ら検索するだけでなく、欲しい物件の条件を登録しておくことで、その条件を見た不動産屋さんから提案が来ることもあります。この場合、まだ世の中に出回っていない、いわゆる水面下情報も提案いただける可能性があるので、このサイトへの欲しい物件条件の登録は絶対にしておくべきです。

そのうち、また何となく、これいいな！と思える物件が出てくると思います。

物件選定編

収支シミュレーション（簡易）

これいいな！と思える物件が見つかれば、自分で簡易シミュレーションをしてみます。決して不動産屋さんから出されたシミュレーションを眺めるだけではなく、自分でエクセルでもなんでもよいのでシミュレーションしてみます。

家賃収入はいくらくらいかな？（周辺の物件価格なども調べます）、費用はどれくらいかかるかな？銀行融資の返済費用は？それが5年10年20年と続いたときにどうなるかな？シミュレーションの要素は色々あってキリがないので、まずは簡単に表面利回りや実質利回り等で評価するので良いと思います。

現場確認

簡易シミュレーションで自分の目標利回りを突破していれば、現場を見に行きます。朝・昼・夜と全部行くのは難しいと思いますので、最低どこか1回のタイミングでは現地に行っておく方がいいです。駅徒歩圏内の物件なら実際に駅から歩いてみると良いと思います。

物件のどういうポイントを見ればよいのかは、正直私もまだ全くわかってないですが、基本は不動産屋さんと一緒に行って、気になる点を質問しまくればいいです。

物件周辺の賃貸不動産会社へのヒアリング

現場調査の際に賃貸不動産会社さんに寄ってもいいですし、時間がなければ電話でのヒアリングでも良いと思いますが、現場の生の声を聞いておくのも重要だと思います。私がいつもヒアリングしているのは以下の点です。

• エリアの賃貸需要（競合物件が多いかどうか等。）
• 当該物件の客付けのしやすさ（空室になった際に何か月くらいでうめられるか。）
• 客付けするのに適正な家賃（今のレントロールの家賃は高いのか安いのか、将来的にどうか。）
• 広告料の目安

収支シミュレーション（詳細）

現場確認結果や賃貸不動産会社さんへのヒアリング結果をもとに詳細のシミュレーションを行います。この時は表面利回り・実質利回りだけではなく、中長期的に保有した際のＩＲＲやＮＰＶといった指標を算出します。（計算方法は割愛しますが、エクセルで関数入力で出てきます。）

IRRやNPVについては以下に参考リンクを貼っておきます。
https://www.komon-lawyer.jp/column/finance/column16/

その際に、家賃下落リスクや修繕費等経費の高騰リスク、金利上昇リスクなど様々なリスクを考慮します。全てをリスクサイドに振ったときにはさすがに収支的にも厳しいと思いますので、ある程度割り切りも必要です。

ここまできて、基準をクリアしたら物件の購入手続きに入っていきます。

融資申し込み（仮申し込み）

特に一棟アパートや一棟マンションなどの購入をする場合は、基本は銀行融資を活用することになると思います。

ここも最初は不動産会社さんに色々聞きまくり、不動産屋さん紹介の銀行を中心に話を聞いてみたり、仮申し込みを行ったりしていくので良いと思います。

もちろん、自分でいきなり銀行に出向いて自分で説明して、というのができるツワモノの方はそうしても良いと思いますが、私は現在の2棟とも不動産会社さんからの紹介です。

どういった物件でどういったエリアならどこどこの銀行がおすすめ、とかはなかなか難しいです。

物件買付証明書提出

物件購入する際に、売主さまに、私この物件買うつもりありますよ、と意思表示するための書類が買付証明書です。

これを提出しないと本気で買う気があるのかどうか分からず相手にされない可能性もあるので、基準をクリアした物件があれば提出します。（はじめての買付証明書提出は緊張するものですが、でも、やらないと始めりませんので、ここまでしっかり準備・検討してきた自分を信じて提出しましょう！）

その際に、指値といって物件価格がいくらまで下がったら買いますよ、という意思表示の仕方があります。というより大体はいくらかの指値はして購入することになると思います。（売主さんもある程度指値で下がることを見越した値段設定にしているのではないかと思います。まだ売却経験はないですが、私が売主ならそうするので。）

また、通常は、融資が通らなければこの意思表示はなかったことにしますよ、という融資特約という条件を付けます。それによって仮に融資が通らなかった場合には、特にペナルティなく買付証明書の内容を破棄できます。

物件購入編

融資申し込み（本申し込み）

銀行融資の仮申し込みもクリアし、買付証明書提出により売主さまとも売買に向けて本格的に進めていくとなれば、銀行への本申し込みとなります。

必要な書類は資産状況や源泉徴収票、確定申告書などなど銀行さんによっても様々だと思います。また銀行側での審査期間も様々で2週間～3週間程度かかると思います。

資産状況の確認などは最近だと、スマホでネットバンクの画面を提示でOKとなる銀行さんも多いと思います。

売買契約

売買契約書は売主さんとの物件の売買契約となります。物件概要や金額等のほかに重要事項説明といって物件や周辺環境に関する様々な細かい情報の説明を不動産会社から受けます。

法令の話があったり結構難しい内容も多いですが、聞いたことのない単語が出てきたら全部聞くくらいの覚悟でしっかり聞きましょう。分かったつもりをするのが一番ダメだと思います。不動産会社もそれをしっかり説明するのが仕事なので嫌がるといったことはないと思います。（少なくとも、私は今まで嫌がるような素振りをされたことはないです。）

この際に手付金として物件価格の〇％程度を売主さんに支払うことが多いです。また収入印紙が必要だったりしますが、そのあたりは不動産会社さんが事前に必要書類等は教えてくれます。

決済

銀行融資も無事正式承認され、売買契約も完了すれば、決済といって物件の引き渡しが正式に行われます。

決済のときに、何をしているかをざっくりまとめると以下になります。

• 銀行　→　物件買主に融資額を振り込み
• 物件買主　→　物件売主に売買代金ー手付金を支払い（固定資産税精算等もあり）
• 物件買主　→　不動産会社（仲介手数料）、司法書士（登記費用）、銀行（融資手数料）に支払い
• 司法書士による銀行抵当権の設定、物件登記をもって、晴れて物件が自分のものとなります。

多くのステップがあり、それぞれしっかりと自分自身で考えたり動いたりしないといけないので、不動産投資は完全な不労所得ではないですが、物件購入できれば、その後は管理会社というまた別の不動産会社さんにある程度任せられるので、そこまで手間はかからないと思います。これは特に築浅の物件を購入してるからそうであって、築古だとそうでもないかもしれませんので、そのあたりはまたアップデートあれば更新します。