私が実際に不動産を購入した経験をもとに、不動産投資を始めるまでの具体的なステップを紹介します。
事前準備編
①目標設定
不動産会社や銀行と話す際、「何のために不動産投資をするのか？」を必ず聞かれます。単純に「お金が欲しいから」でも構いませんが、できるだけ明確な目標を持つことが重要です。例えば以下のような項目があげられると思います。
- 資産形成：老後資金の確保
- キャッシュフロー：家賃収入で生活費の一部を補填
- 税制メリット：所得税・住民税の節税対策
私の場合、子供3人が「医者になりたい」と言っていたため、「この時期までに学費を確保する」という漠然とした目標がありました。目標があると投資方針も決めやすくなります。
②情報収集
本・Web・YouTubeなど、情報源は豊富です。以下のような情報を活用しましょう。
- 不動産投資関連の書籍（基礎知識を学ぶ）→おススメ書籍を以下に掲載しておきます。
- YouTubeやブログ（実体験を知る）→私はよくYouTubeを見ました！！
高額なセミナーや情報商材は不要です。無料で手に入る情報でも十分な知識は得られます。
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③投資方針決定
不動産投資にはさまざまなスタイルがあります。
- 物件種別：1棟アパート・1棟マンション・区分マンション・戸建て
- 築年数：新築 or 中古
- 構造：RC・鉄骨造・木造
- エリア：都心 or 地方
新築RC都心物件と中古木造地方物件では、価格・利回り・手間が全く異なります。ご自身の目標やライフスタイルに合った投資方針を決めましょう。
私はDIYが苦手なので、手間のかからない築浅・木造・1棟アパートから始めました。
④物件探索
投資方針が決まったら、ポータルサイト（楽待・健美屋）で物件を探します。
最初は相場がわからないと思いますが、毎日眺めていると、「このエリアならこれくらいが適正価格」と分かるようになります。例えば、スーパーで卵を買うとき、「200円なら普通、1000円なら高すぎる」と感じるのと同じです。
気になる物件があれば、迷わず書類を取り寄せたり、不動産会社に問い合わせたりしましょう。まずは質よりスピードと量が重要です。
また、不動産会社に希望条件を登録すると、未公開情報（いわゆる水面下情報）が得られる可能性もあります。登録は必ず行いましょう。
物件選定編
①収支シミュレーション（簡易）
「これいいな！」と思える物件が見つかったら、自分で簡易シミュレーションを行います。
- 家賃収入（周辺の相場も調査）
- 支出（固定費、変動費）
- 銀行融資の返済額
ざっくりと表面利回りや実質利回りで評価しましょう。決して不動産屋さんから出されたシミュレーションを眺めるだけではなく、自分でエクセルでもなんでもよいのでシミュレーションしてみることが大切です。
②現場確認
簡易シミュレーションで目標利回りを超えていたら、現地確認を行います。
実際に駅から歩いてみたり、周辺の環境をチェックしましょう。不動産会社と同行し、気になる点をどんどん質問するのがコツです。現地確認の際は、以下をチェックしましょう。
- 物件の管理状態
- 駅からの距離を実際に歩いて確認
- 周辺環境（スーパー、コンビニ、学校など）
③賃貸不動産会社へのヒアリング
現場確認と同時に、賃貸不動産会社へヒアリングを行います。現場まで行くことが難しくても電話で近隣の賃貸不動産会社に聞けば親切に教えてくれます。特に以下のポイントを確認します。
- エリアの賃貸需要（競合物件の数など）
- 客付けのしやすさ（空室時の埋まるスピード）
- 適正な家賃（現在の家賃が高すぎないか）
- 広告料の目安
④収支シミュレーション（詳細）
現場調査とヒアリング結果をもとに、より詳細なシミュレーションを行います。
- IRR（内部収益率）
- NPV（正味現在価値）
- リスク評価（家賃下落、修繕費、金利上昇）
エクセルを使えば、IRRやNPVの計算も簡単にできます。詳細な計算方法についてはこちらをご参照ください。
すべてのリスクを考慮すると厳しくなりますが、ある程度の割り切りも必要です。
⑤融資申し込み（仮申し込み）
一棟アパートやマンションは、基本的に銀行融資を活用します。
不動産会社経由で銀行にアプローチし、仮審査を進めます。銀行選びは難しいですが、不動産会社の紹介があればスムーズに進みます。
⑥物件買付証明書提出
購入の意思を示す「買付証明書」を提出します。
- 指値交渉（価格交渉）
- 融資特約の設定（融資NGなら白紙撤回可能）
買付証明書は、売主に対する正式な購入意思表明となります。提出しないと交渉すら進まないため、気に入った物件ならできるだけ早めに提出することが重要です。
物件購入編
①不動産売買契約
売買契約では、以下のポイントを確認します。
- 物件価格、支払い条件
- 融資特約の有無（融資NG時の解除条件）
- 契約不適合責任（瑕疵発見時の対応）
電子契約を利用できる場合、押捺不要で印紙税も節約できます。
②不動産管理契約の選び方とコスト管理
管理会社との契約内容を確認し、コストを管理します。
- 入居者対応・空室管理：賃料の3~5%
- 建物管理（清掃・点検）：別料金（頻度・内容による）
契約内容を細かくチェックし、無駄なコストを抑えましょう。
③不動産投資の融資申し込み方法
正式な融資申し込みを行います。
- スマホでインターネットバンキングにログインし、残高や入出金履歴を提示
- 金融資産の大きい口座をすべて開示
- 借入がある場合は返済予定表を提出
- 借入希望額・期間・金利を銀行所定の様式で申し込み
- 必要に応じて融資を受ける銀行口座を開設
多くのステップがあり、それぞれしっかりと自分自身で考えたり動いたりしないといけないので、不動産投資は完全な不労所得ではないですが、物件購入できれば、その後は管理会社さんにある程度任せられるので、そこまで手間はかからないと思います。
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